Der Bauplatz - Teil 2

Nach der ersten Frage, ob Ihr Bauplatz im Bauland oder Freiland liegt, stellt sich - wenn Ihr Bauplatz im Bauland liegt - nunmehr die Frage, in welchem Baugebiet Ihr Bauplatz liegt.

Das Steiermärkische Raumordnungsgesetz 2010 unterteilt das Bauland in unterschiedliche Baugebiete (§ 30), und zwar unter Anderem in

  • Reine Wohngebiete [WR]: Flächen ausschließlich für Wohnzwecke, wobei auch Schulen, Kirchen oder Kindergärten beinhaltet sein dürfen,
  • Allgemeine Wohngebiete [WA]: Flächen vornehmlich für Wohnzwecke, wobei auch wirtschaftlich oder soziale Nutzungen (Verwaltung, Schulen, Geschäfte, Gasthäuser) möglich sind
  • Kerngebiete [KG]: Flächen mit einer höheren Nutzungsvielfalt als andere Baugebiete (z.B. unser Marktplatz)
  • Gewerbegebiete [GG]
  • Industriegebiete [I1 oder I2]
  • Dorfgebiete [DO]: Flächen für Bauten land- und forstwirtschaftlicher Nutzung in verdichteter Anordnung, wobei auch Wohnbauten und sonstige Nutzungen zulässig sind (z.B. Bereiche in Grabenwarth oder Steinberg)

Durch diese raumordnerische Gebietsaufteilung werden die unterschiedlichen Nutzungen der Gebiete festgelegt.

Somit ist es auf Grund der Baugebietsaufteilung nicht möglich, in einem reinen Wohngebiet einen Gewerbebetrieb anzusiedeln. Wohl ist aber ein Gewerbebetrieb in einem allgemeinen Wohngebiet möglich, solange dieser keine dem Wohncharakter des Gebiets widersprechende Belästigungen verursacht (z.B. ein Produktionsbetrieb im Schichtbetrieb mit relevanten Emissionen).

Ebenfalls dem Flächenwidmungsplan entnehmen kann man die minimal und maximal zulässigen Bebauungsdichten. Die Bebauungsdichte ergibt sich aus der Teilung der Bruttogeschoßfläche der Geschoße durch die Bauplatzfläche.
Die Bruttogeschoßfläche ist die Fläche je Geschoß, die von Außenwänden umschlossen wird, einschließlich der Außenwände (Wände über 30 cm werden mit 30 cm berechnet). Fünfseitig umschlossene Bereiche (Loggien) werden miteinberechnet. Untergeschosse (Keller) werden nur miteinberechnet, wenn sie als Arbeits- oder Aufenthaltsraum genehmigt oder genehmigbar sind. Diese Regeln sind in der Bebauungsdichteverordnung 1993 festgelegt.

Ein Beispiel:
Kellergeschoß 15 m² (ein Zimmer), Erdgeschoß 75 m², Obergeschoß 60 m²
=> Bruttogeschoßfläche 150 m², Bauplatzgröße 1.500 m²
=> Bebauungsdichte 0,10

Flächenwidmungsplan

Diese beispielhafte Bebauungsdichte von 0,1 ist gemäß der Bebauungsdichteverordnung in keiner Baugebietskategorie zulässig, wobei in der Verordnung nur die minimal und maximal möglichen Dichten festgelegt werden. Die tatsächlichen minimal und maximal örtlich zulässigen Bebauungsdichten können dem Flächenwidmungsplan entnommen werden.

Die Wahl der Bauplatzgröße in Abhängigkeit zur Gebäudegröße ist daher ein nicht unwesentlicher Punkt in der Vorplanungsphase. Sollte der Bauplatz zu groß sein, wäre es möglich, z.B. durch eine Teilung des Grundstücks die geforderte Bebauungsdichte zu erreichen.

In der Folge 2 wurde schon einmal über die Zufahrt zum Bauplatz gesprochen. Diese muss, wie schon bekannt, „geeignet und rechtlich gesichert" sein, wobei die Anforderung „rechtlich gesichert" für beide Vertragspartner (Bauherr und Grundbesitzer des Zufahrtsgrundstücks) eine Sicherheit für die Zukunft darstellt. Entsprechend gewissenhaft sollte hier, vielleicht unter Einbeziehung eines Rechtsanwalts oder Notars, vorgegangen werden.
Eine Sonderbestimmung für die Zufahrt von Einsatzfahrzeugen besteht für Gebäude, die mehr als 25 m von befahrbaren öffentlichen Verkehrsflächen entfernt liegen (§ 9 BauG). Diese Zufahrten müssen eine Mindestbreite von 3,5 m und eine lichte Durchfahrtshöhe von mindestens 4,0 m haben. Zufahrten, die dieser Bestimmung entsprechen, gelten jedenfalls als geeignet.

Nächste Folge: Abstände im Stmk. BauG

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